부동산 실거래가 조회 방법 알아보세요

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국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 김교흥 의원이 4일 국토교통부로부터 받은 '부동산 실거래가 신고 위반 및 과태료 부과 현황' 자료에 따르면 최근 3년간 부동산 실거래가 신고 위반 건수는 2만7천471건으로 집계됐습니다. 정부 규제로 매물이 없고, 호가 변화가 없는 상황에서 한 건씩 실거래가 성사되는 게 역대 가장 비싼 사례로 남는 것입니다.

혹은 호가가 뛰어도 시세 반영이 늦다. 실거래가에 온갖 변수를 반영한 진짜 집값입니다.

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이런 현상은 왜 일어나는 걸까? 정부 규제 때문이라고 현장에선 보고 있습니다. 집주인은 호가(집주인이 부르는 값)를 높여 놔야 나중에 매수자와 협상에서도 유리하다고 생각합니다.

앞서 몇 단지 사례에서 보여줬던 것처럼 실거래가 기준으론 요즘 서울 아파트 단지 중 서너 달 사이 10% 이상 뛴 곳이 수두룩하다. 하한가는 단지 내 같은 크기 가운데 저층 등 싸게 나온 매물의 시세고, 상한가는 선호도가 높은 로얄층, ‘올 수리’ 아파트 등의 시세를 의미합니다.

이 단지 같은 크기 중 역대 가장 높은 ‘신고가’다. 시세 상한가 6억8000만원 보다도 실거래가가 1억원 가까이 높다.

요즘은 지역별 시장 분위기도 달라서 서울 전체 평균 집값이 오른다고 서울의 모든 지역이 다 오르는 게 아닌 경우도 많다. 이 아파트의 직전 최고가는 7월 계약한 6억6800만원(4층)입니다.

그런데 이 아파트 시세는 감정원 기준 7억8000만원에서 8억7000만원, KB국민은행 기준 8억원에서 8억7350만원입니다. 가장 싸게 나온 것부터 비싼 것까지 모두 포함합니다.

한국감정원이 주간과 월간 단위로 내놓는 집값 통계가 현실을 제대로 반영하지 못한다는 주장입니다. 집주인이 매물을 내놓을 때는 실거래가를 참고해 좀 더 높은 값으로 중개업소에 내놓기 때문입니다.

그는 “실거래가 기반의 신뢰할 만한 집값 통계를 개발해야 한다”고 주문했습니다. 한국감정원과 KB국민은행, 부동산114 등 주택 시세 조사 작성기관은 표본 조사를 통해 통계를 작성합니다.

KB국민은행이 시세를 작성할 때 활용하는 표본은 3만4000여가구다. 중개업소에 확인하니 요즘 이 지역에 매물이 없는데, 사겠다는 수요자가 많다고 합니다.

표본을 어떻게 설계하는지에 따라 시세 변동률이 크게 달라질 수 있다는 이야기다. 예컨대 A아파트 시세는 ‘8억~10억원’으로 표시된다.

▶실거래가만 믿으면 될까?= 사정이 이렇다보니 ‘실거래가’만 봐야 한다고 주장하는 사람도 있습니다. 이렇게 특정 단지에 나오는 호가, 실거래가 등이 모여 ‘시세’가 된다.

송 의원은 “통계 격차가 이명박 정부와 비교했을 때 38배, 박근혜 정부와 비교했을 때 7배 벌어졌다”며 “표본 공개 등을 통해 국가승인통계의 투명성을 높이고 국민의 신뢰를 확보해야 한다”고 주장했습니다. 몇몇 시민단체는 호가는 실제 집값이 아니기 때문에 무시해야 한다고 주장하지만, 집주인 입장에선 현재 시장 상황, 미래가치를 고려한 가장 합리적인 값입니다.

86㎡는 이달 5일 14억원(15층)에 거래됐습니다. 신고 위반 건수는 2017년 7천264건에서 2018년 9천596건, 지난해 1만612건으로 매년 증가하고 있고, 올해도 상반기까지 4천922건을 기록해 예년 수준을 기록하고 있습니다.

한국감정원이 매주 발표하는 주간 아파트값 동향에 활용하는 주택은 9400가구 정도다. 집주인 사정에 따라 급매물로 나와 시세보다 싸게 팔리기도 하고, 매물이 일시적으로 부족한 시기엔 성급한 매수 희망자가 시세보다 과도하게 높은 가격으로 살 수도 있습니다.

양극화가 심화한 주택시장에서 ‘평균가격’은 시장에 대해 착시를 일으킬 수 있어 진짜 중간 가격대 수준 집값을 판단할 때는 중위가격 지표를 많이 활용합니다. 흥미로운 건 ‘실거래가’가 시세보다 훨씬 높다는 점입니다.

▶“민간 작성 시세와 차이가 나도 너무 난다”= 송언석 의원(국민의힘)은 한국감정원 시세 지표가 조작됐다는 의혹을 제기했습니다. 실거래가 신고 위반에 따라 부과된 과태료는 3년간 1천28억원에 달했습니다.